杜蒿坨

7月23日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）。為穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險(xiǎn)，《解釋》對(duì)“可以排除強(qiáng)制執(zhí)行”的商品房消費(fèi)者權(quán)益作了細(xì)化、具體的規(guī)定，進(jìn)一步拓寬保護(hù)范圍。《解釋》自2025年7月24日起施行。

《解釋》的一大亮點(diǎn)是拓寬了對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)范圍，把消費(fèi)者購(gòu)買的家庭改善型住房也拉入了可執(zhí)行豁免也即可排除強(qiáng)制執(zhí)行的清單。由于這一司法變化涉及商品房消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人等諸多主體的權(quán)益，備受社會(huì)關(guān)注。

商品房以不動(dòng)產(chǎn)登記作為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，揆諸現(xiàn)實(shí)，在商品房交易過(guò)程中，因房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)提供相關(guān)材料、稅費(fèi)未繳清、超審批范圍建設(shè)、資金鏈斷裂等原因，不動(dòng)產(chǎn)登記常常滯后于商品房的實(shí)質(zhì)性交易。有不少消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同并支付了房款后遲遲拿不到房產(chǎn)證，等待期動(dòng)輒幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。而一旦房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)糾紛、抵押糾紛等遭遇法院強(qiáng)制執(zhí)行，消費(fèi)者已經(jīng)掏出真金白銀完成實(shí)質(zhì)性購(gòu)買但未辦房產(chǎn)證的商品房就會(huì)被納入強(qiáng)制執(zhí)行視野。盡管根據(jù)最高法2002年和2023年的相關(guān)批復(fù)，消費(fèi)者的利益屬于生存利益，具有優(yōu)先權(quán)，可以對(duì)抗承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)人的抵押權(quán)，但在以往，只有案涉商品房是購(gòu)房者的唯一房產(chǎn)時(shí)才能被認(rèn)定享有優(yōu)先保護(hù)權(quán)，才可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

《解釋》突破了“唯一住房”這一強(qiáng)制執(zhí)行豁免局限，賦予了商品房消費(fèi)者更大的優(yōu)先保護(hù)空間?！督忉尅访鞔_：人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢(qián)債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合“查封前，案外人已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同”“查封前，案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行”“所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要”這三項(xiàng)條件的，人民法院應(yīng)予支持?！凹彝ゾ幼∩钚枰卑ā拔ㄒ蛔》俊?，但又不止于“唯一住房”，因?yàn)榻逃?、就業(yè)、提升生活品質(zhì)等剛性需求而購(gòu)買的第二套房甚至第三套房等也可能被歸入“滿足家庭居住生活需要”的范疇，進(jìn)而在涉及房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)糾紛中取得優(yōu)先保護(hù)權(quán)和執(zhí)行豁免權(quán)。

最高法同步發(fā)布的涉財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)執(zhí)行異議之訴典型案例，就把韓某平、王某為孩子入學(xué)而購(gòu)買的非唯一住房定性為改善型住房，定性為剛性住房需求，定性為滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)，排除了對(duì)涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。該案具有司法標(biāo)桿意義，讓《解釋》的相關(guān)規(guī)定由抽象變得具體，有助于各級(jí)法院和商品房消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)、相關(guān)債權(quán)人等更準(zhǔn)確地理解把握《解釋》。

家庭改善型住房可在滿足法定條件時(shí)執(zhí)行豁免，能更好地保障商品房消費(fèi)者的生存權(quán)，更好地保護(hù)商品房交易關(guān)系中善意第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也給商品房消費(fèi)者吃下了定心丸，能起到鼓勵(lì)商品房交易、維護(hù)商品房交易秩序的穩(wěn)定等積極作用，既彰顯了司法理性，也體現(xiàn)了司法溫度。在執(zhí)行過(guò)程中，最高法及各級(jí)法院可對(duì)“滿足家庭居住生活需要”的情形和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行進(jìn)一步探索和明確，使其邊界更加清晰，以凝聚共識(shí)、消除爭(zhēng)議，保障執(zhí)行豁免的規(guī)范性、準(zhǔn)確性、合理性，讓商品房消費(fèi)者及其他主體在每一起案件中都感受到公平正義。