《條例》從市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)兩個(gè)維度同時(shí)發(fā)力，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供法治保障，彰顯了民生底色

樓建波

近日公布的《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）將于2025年9月15日起施行。作為我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部行政法規(guī)，《條例》對(duì)于規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購并舉的住房制度具有重要意義。

解決好住房問題事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是解決住房問題的重要途徑。近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展也面臨市場(chǎng)主體參差不齊、經(jīng)營(yíng)服務(wù)不盡規(guī)范、租賃雙方合法權(quán)益保障不充分、租住品質(zhì)有待提升等問題。解決好這些問題，需要充分發(fā)揮法治的規(guī)范、引領(lǐng)和保障作用。

《條例》填補(bǔ)了房地產(chǎn)立法在行政法規(guī)層級(jí)的短板，是迄今通過的調(diào)整規(guī)范我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的最高層級(jí)的專門立法。它以剛性制度為市場(chǎng)行為劃定“紅線”，又通過引導(dǎo)性與規(guī)范性內(nèi)容明確行業(yè)發(fā)展“軌道”，為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行與健康發(fā)展夯實(shí)了制度根基。

首先，《條例》為租購并舉的住房制度提供了法治保障。租購并舉是我國(guó)住房制度改革的大方向，住房租賃是租購并舉住房制度的重要一環(huán)?！稐l例》的出臺(tái)，是加快建立租購并舉住房制度進(jìn)程中邁出的關(guān)鍵一步，也進(jìn)一步健全了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)性制度。具體而言，一是《條例》順應(yīng)住房租賃品質(zhì)提升新需求，要求出租住房符合安全健康方面的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康；禁止廚房等非居住空間單獨(dú)出租用于居住等，從源頭保障居住安全。二是保障租賃關(guān)系的穩(wěn)定，要求租賃合同簽訂須實(shí)名且對(duì)租賃合同進(jìn)行備案，其中政府不得就備案“收取任何費(fèi)用”和“承租人可以辦理備案”的規(guī)定，既強(qiáng)化了監(jiān)管，又為備案提供了便利和保障。三是為保證承租人的正常居住和生活安寧，規(guī)定出租人在租賃期間不得擅自進(jìn)入租賃住房；解除住房租賃合同的，要為承租人騰退留出合理時(shí)間。四是規(guī)定住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)，鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，并推動(dòng)租房人和購房人在公共服務(wù)方面享受同等權(quán)利。

其次，《條例》強(qiáng)調(diào)合同治理，鼓勵(lì)當(dāng)事人通過合同明確相互間的權(quán)利義務(wù)，把合同作為租賃關(guān)系的基礎(chǔ)和解決糾紛的依據(jù)。具體而言，一是要求政府有關(guān)部門制定住房租賃合同、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人訂約時(shí)采用。二是針對(duì)實(shí)踐中的押金收取和返還亂象，要求在租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。三是為住房租賃活動(dòng)產(chǎn)生的民事糾紛提供調(diào)解、仲裁或訴訟的糾紛解決機(jī)制。強(qiáng)調(diào)合同治理，既尊重了當(dāng)事人的意思自治，也為市場(chǎng)發(fā)展留出了空間。

再次，《條例》明確了一系列行政管理措施，通過政府規(guī)制手段，糾正市場(chǎng)失靈，以實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)公平與效率的平衡。其中規(guī)定住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)當(dāng)貫徹黨和國(guó)家路線方針政策、決策部署，堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，并明確了住房租賃活動(dòng)監(jiān)督管理的部門分工和央地分工。同時(shí)，要求有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督檢查，依法及時(shí)處理違法行為。在此基礎(chǔ)上，《條例》規(guī)定了合同示范文本、住房租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)和信息共享機(jī)制、誠信建設(shè)和行業(yè)自律管理等具體的管理措施，把政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和管理落到實(shí)處。更值得贊許的是，《條例》還規(guī)定了對(duì)房產(chǎn)管理部門和其他有關(guān)部門工作人員在住房租賃活動(dòng)監(jiān)督管理工作中的違法行為的責(zé)任追究與處分，督促有關(guān)部門及其工作人員履職盡責(zé)、依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

最后，《條例》明確了法律責(zé)任?！胺韶?zé)任”一章對(duì)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者的違規(guī)責(zé)任作了明確規(guī)定，構(gòu)建起了“行為規(guī)范—責(zé)任追究”的閉環(huán)，為監(jiān)督管理提供了追責(zé)的依據(jù)。

總的來說，《條例》從市場(chǎng)主導(dǎo)與政府引導(dǎo)兩個(gè)維度同時(shí)發(fā)力，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展提供法治保障，彰顯了民生底色。同時(shí)，法律的生命力在于實(shí)施。為確?！稐l例》順利實(shí)施，既要加大宣傳力度，也要完善配套制度。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、地方人民政府應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化制度措施，增強(qiáng)制度的可操作性，確?！稐l例》規(guī)定落地落實(shí)，守護(hù)好千萬家庭的“安居夢(mèng)”，讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更可持續(xù)、更有保障。

（作者系北京大學(xué)法學(xué)院教授，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任）