六旬母親因病去世，不料卻留下房產(chǎn)“爭奪戰(zhàn)”。一場繼父與子女之間的房產(chǎn)之爭，法院該如何判決？已交付但尚未過戶登記的房屋，所有權(quán)歸誰？近日，海南省文昌市人民法院判決一起房屋所有權(quán)確認糾紛案。

案情：繼父與繼子為房屋歸屬打官司

七旬老人黎文濤與吳梅2015年相識后戀愛，兩年后登記結(jié)婚。

婚后，黎文濤與吳梅商量在海南買房用于養(yǎng)老。黎文濤與吳梅當時的條件均不符合海南購房政策要求，便決定由吳梅的兒子周昊代持，全款買下位于文昌市清瀾開發(fā)區(qū)某項目的一套房子。

黎文濤稱，為了讓周昊符合海南的購房資格，夫妻倆從2020年起就為周昊繳納社保及個稅等。2023年1月，吳梅因病去世。

黎文濤認為，他們夫妻倆與周昊之間是房屋代持合同關(guān)系。因此，黎文濤向法院提起訴訟，要求周昊協(xié)助自己辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，確認該房屋所有權(quán)歸自己。

周昊稱，因客觀原因，該房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)，還未實際過戶到自己的名下。對于代持該房屋情況，周昊矢口否認。

“我母親在婚前就積累了上千萬資產(chǎn)，退休前是某上市公司財務總監(jiān)，對財產(chǎn)的保護本身就有高度的敏感性?！敝荜环Q，母親與黎文濤在辦理結(jié)婚登記之前，就全款購買了該房屋，可見母親并不想與黎文濤有任何經(jīng)濟上的牽扯。

“而且，這套房屋的房款，有一部分是我找銀行抵押貸款的，該貸款目前由我償還。黎文濤未支付任何購房款，因此對房屋不存在任何權(quán)利?！敝荜徽f。

法院：房屋未登記，駁回訴請

文昌市人民法院經(jīng)審理認為，該案是因不動產(chǎn)歸屬爭議，從而引發(fā)的所有權(quán)確認糾紛。

法院經(jīng)審理查明，周昊在簽訂房屋《認購書》后，已于2020年10月交付5萬元。同年12月，吳梅付清房價余款110多萬元，目前已交房。

案件承辦法官介紹，由于涉案房屋是預售商品房，直至庭審結(jié)束，該房屋的所有權(quán)尚未登記。《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。

法院認為，周昊與開發(fā)商訂立房屋買賣合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動。

“也就是說，因該房屋尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，周昊對該房屋享有的是合同權(quán)利，而非所有權(quán)?！背修k法官介紹，因此，黎文濤就該房屋請求確認權(quán)利缺乏法律依據(jù)，被文昌市法院依法駁回其全部訴訟請求。

說法：未對房屋登記，不算真正擁有房子

“該案中，簡單來說，就是房屋沒登記，就不算真正變更所有權(quán)?！焙Ｄ喜盥蓭熓聞账蓭焺㈣硎?，周昊因客觀原因，沒有對房屋進行登記，就不算真正擁有房子。黎文濤想對該房屋主張權(quán)利，自然也是沒有法律依據(jù)。這也是法律通過登記制度，明確物權(quán)歸屬、維護交易秩序的原則。

“《中華人民共和國民法典》第二百零九條確立的‘登記生效原則’，是不動產(chǎn)物權(quán)變動的‘鐵律’。”劉瑾告訴記者，這就意味著，房屋、土地等不動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，并非以“簽訂合同”“實際占有”或“付款”為標志，而是以依法完成登記為最終生效條件。

“在日常不動產(chǎn)交易過程中，要時刻謹記，簽約不等于萬事大吉?！眲㈣嵝?，“房屋買賣合同的生效，僅意味著雙方產(chǎn)生合同義務，但不等于物權(quán)變動。買房人應在合同中明確約定過戶時間、違約責任，避免因開發(fā)商拖延登記而陷入被動?！?/p>

劉瑾建議，無論新房還是二手房買賣，完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記是取得房產(chǎn)所有權(quán)的唯一途徑。即便因政策、開發(fā)商原因暫時無法登記，也應留存好付款憑證、合同等證據(jù)，必要時通過法律途徑主張房產(chǎn)過戶或賠償。

“法律只認‘登記’這張‘身份證’，無論合同再完美，不登記，仍難獲物權(quán)保護?！眲㈣嵝训?。（以上人物均為化名）

（2025年8月15日《法治時報》記者 楊曉暉）