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國務院出臺行政法規(guī)約束住房租賃市場亂象

租購同權政策落地迎來契機

2025-08-05 16:00:21 來源:《上海法治報》 -標準+

長期以來,住房租賃市場存在諸多問題,如租購不同權、提燈定損、租戶擅自改建等。7月21日,國務院發(fā)布《住房租賃條例》,這是我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)?!皸l例”的出臺不僅對住房租賃市場的多種亂象予以規(guī)范,也在保障租賃雙方權益的同時,為推動“租購同權”等政策落地提供了法律依據(jù)。

教育資源均等化為租購同權落地提供契機

實踐中承租人面臨多重租房困境,其中租購不同權是承租人關心的問題,如子女入學壁壘亟待解決。此次“條例”明確租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

北京大學法學院樓建波教授在接受采訪時表示,“租購同權”政策落地是一個過程。以廣州為例,當前租購同權仍存在身份要件(戶籍或人才資格)、無房要件和監(jiān)管要求(合同備案)三重門檻?!皸l例”通過明確租賃合同備案義務,為租購同權落地提供了技術基礎,但在公共資源有限,尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源緊缺的情況下,分配難免存在優(yōu)先順序。

在華東師范大學曾剛教授看來,這一局面正隨著社會變化開始松動,大城市學區(qū)房需求逐步下降(如上海中心區(qū)小學開放招生名額),教育資源均等化政策(如優(yōu)質(zhì)學校辦分校)縮小了校際差距,這些都為租購同權落地提供了契機。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授則建議,根據(jù)“條例”制定承租人子女入學等公共服務享受規(guī)則,明確享受同等待遇的具體條件。同時,將租賃住房與積分制度結(jié)合起來,把租賃年限納入公共服務準入評分體系,避免“同權”淪為口號。

可將“提燈定損”行為納入誠信檔案

在租房市場中,房東隨意漲租、“提燈定損”、甲醛房等房屋安全隱患,以及租戶擅自改建房屋引發(fā)糾紛等問題備受關注。

樓建波表示,“條例”雖未直接禁止房東隨意漲租,但通過鼓勵增加租賃住房供給,如支持企業(yè)盤活改造閑置房屋、建立租金監(jiān)測機制,從宏觀層面對市場進行調(diào)控。他同時提醒房東加強防范意識,在和租戶簽約時明確是否允許改建、如何改建以及違約責任;還要定期入戶檢查,發(fā)現(xiàn)問題可要求停止侵害、恢復原狀或賠償損失。

曾剛則認為,“條例”的原則性規(guī)定需要地方細則與誠信體系支撐,建議由中立的第三方專門機構處理糾紛,對于隨意漲租、“提燈定損”等行為,可納入社會誠信檔案進行懲戒。若租戶損壞房屋后跑路,也需要由政府支持的追收機構介入,同時要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。

趙秀池則提醒租戶簽約前必須驗房,合同中要細化甲醛房條款,萬一租到“甲醛房”,先與出租人協(xié)商,協(xié)商不成再申請調(diào)解,調(diào)解不成可訴至法院。

建議將老年人納入安居工程覆蓋范圍

近期,老年人租房被拒新聞登上熱搜,老年群體租房難問題引發(fā)關注,部分中介機構表示“不租給60歲以上老人”,有的甚至將年齡門檻劃至55歲。

對此,樓建波表示,老年人的租房需求理應受到重視?!皸l例”第14條“培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)”的規(guī)定,為解決老年人租房需求提供方向。目前市場上已出現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)租結(jié)合的企業(yè),正是將養(yǎng)老服務與住房租賃結(jié)合的有益嘗試。

趙秀池坦言,目前“條例”并未涉及年齡歧視問題,實踐中如何化解風險降低房東擔憂至關重要。因此,當務之急是通過簽訂補充協(xié)議細化意外責任,也可以通過保險機制規(guī)避老年人租賃房屋產(chǎn)生的風險。

曾剛則建議,地方政府在細則中拓展安居工程覆蓋范圍,將老年人納入保障對象。同時,建議政府引導企業(yè)參與適老化租賃住房的建設和運營,可以將閑置房產(chǎn)改造為老年公寓,拓寬供給渠道滿足老年人租房需求。

(2025年8月5日《上海法治報》記者 朱非)

編輯:吳攀