上海某小區(qū)一樓棟外墻的外層幕墻玻璃由于自然老化發(fā)生了爆裂，維修需要動用住宅專項維修資金，然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)短期內(nèi)無法獲得樓棟業(yè)主表決意見，導(dǎo)致維修擱置。受損玻璃幕墻存在嚴(yán)重安全隱患，危及業(yè)主和公共安全，如何快速啟動維修程序？近日，上海市第一中級人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案。二審作出改判，物業(yè)公司應(yīng)先行修復(fù)受損玻璃幕墻，業(yè)委會協(xié)助配合物業(yè)公司從公共維修資金賬戶支取維修費用。

案情

玻璃幕墻爆裂 業(yè)主起訴

上海某小區(qū)業(yè)主瞿女士和邵女士最近憂心忡忡，自家房屋西臥室外墻的一塊玻璃幕墻因為自然老化，外層的玻璃爆裂了。原房屋的幕墻是雙層的，內(nèi)外層玻璃相隔約9毫米，現(xiàn)外層玻璃爆了，內(nèi)層厚度僅6毫米的玻璃也已出現(xiàn)細(xì)碎裂痕，岌岌可危。

發(fā)現(xiàn)這一問題后，業(yè)主立即向物業(yè)反映并報修。物業(yè)公司收到報修后對爆裂的玻璃幕墻進(jìn)行檢查，選定了專業(yè)維修公司，維修報價費用為7000元。

因爆裂的玻璃幕墻系樓棟外墻面，屬于樓棟的公共部分，維修需要使用公共維修資金。而涉及動用公共維修資金，依照法律規(guī)定需要經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決同意。

物業(yè)公司隨后就該幕墻的維修、更換事宜向該樓棟全體業(yè)主發(fā)出物業(yè)大項和專項維修、更新、改造實施方案征詢意見表。物業(yè)通過微信及上門方式征詢，征詢后統(tǒng)計，該樓棟共有115戶，其中同意44戶，不同意1戶，棄權(quán)21戶，其余業(yè)主未表決，同意率未達(dá)到法定的“雙三分之二以上”同意。因此，物業(yè)擱置了受損玻璃幕墻的維修工作。

因物業(yè)方一直未解決爆裂玻璃幕墻問題，外層玻璃爆裂已嚴(yán)重影響房屋室內(nèi)隔熱、隔音，并危及房屋安全和公共安全，業(yè)主向法院起訴物業(yè)公司與業(yè)委會，要求維修爆裂的玻璃幕墻并承擔(dān)費用，同時要求賠償因物業(yè)未及時維修導(dǎo)致的精神損失1元。

判決

一審未支持 二審改判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，爆裂的玻璃幕墻屬該樓棟建筑外墻，玻璃幕墻的維修、更新需要使用該樓棟的公共維修資金。物業(yè)公司依據(jù)規(guī)定向該樓棟業(yè)主發(fā)起征詢意見，已經(jīng)履行了相應(yīng)的管理職責(zé)。經(jīng)過業(yè)主表決，沒有達(dá)到法定要求，物業(yè)公司因此無法提取使用維修資金。

據(jù)此，一審判決不支持業(yè)主的訴訟請求，物業(yè)公司和業(yè)委會無需承擔(dān)維修義務(wù)和支付費用。

業(yè)主不服一審判決，上訴至上海市第一中級人民法院。

上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，本案受損玻璃幕墻屬于建筑物共有部分。物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)和維修。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，在通常情況下，使用住宅專項維修資金用于電梯屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等公共部位及公共設(shè)施屬于業(yè)主自治管理的范疇。

案涉樓棟外墻為玻璃幕墻，目前因年久失修，瞿女士一房間外層玻璃爆裂、殘留碎片隨時有墜落風(fēng)險，內(nèi)層玻璃也可能存在無法抵抗惡劣天氣發(fā)生爆裂碎落的可能，存在高空墜物的公共安全隱患，已嚴(yán)重影響瞿女士在房屋居住的隔音、隔熱及人身安全，屬民法典規(guī)定的“緊急情況”。

結(jié)合案涉小區(qū)專項維修資金管理公約的規(guī)定，上海一中院認(rèn)為在案涉樓棟業(yè)主無法共同作出同意使用公共維修資金維修決定的情況下，物業(yè)公司仍負(fù)有聘請具有專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)盡快實施維修更換受損部位的義務(wù)，業(yè)委會應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司從公共維修資金中申請支取維修費用。

最終，上海一中院依法予以改判，支持業(yè)主要求物業(yè)公司與業(yè)委會及時修復(fù)受損的玻璃幕墻（維修費從小區(qū)住宅專項維修資金中支出）的上訴請求；對于瞿女士要求賠償精神損害撫慰金的訴請，因缺乏法律依據(jù)，不予支持。

釋法

緊急情況下業(yè)委會可依法申請使用維修資金

本案主審法官陳蓓蓉指出，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第五款規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金由業(yè)主共同決定。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定該款事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

但是在實際操作中，征得業(yè)主表決同意往往需要較長時間，若小區(qū)發(fā)生危及房屋使用安全或公共安全等緊急情況，物業(yè)不立即展開維修可能會損害業(yè)主或社會公共的利益。

民法典第二百八十一條，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

物業(yè)公司和業(yè)委會應(yīng)及時響應(yīng)業(yè)主維修訴求，及時判斷是否屬于緊急情況，若符合條件，應(yīng)依法申請使用維修基金并組織維修，不能因常規(guī)程序限制而消極對待；日常也要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，宣傳維修基金使用政策和公共安全知識，提高業(yè)主對公共事務(wù)的參與度和責(zé)任意識，減少類似糾紛。

（2025年7月9日《云南法制報》郭葭 胡蝶飛）