現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主在遭遇房屋漏水等煩心事時(shí)，會(huì)以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式表示不滿。物業(yè)管理有瑕疵，業(yè)主能拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？日前，河南省汝南縣人民法院審結(jié)了一起因房屋漏水而拒繳物業(yè)費(fèi)引起的糾紛案。

王某是汝南縣某小區(qū)的住戶。2022年1月2日，某物業(yè)公司與王某簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議一份，該協(xié)議約定由該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主王某按住房建筑面積1.32元/月/平方米繳納物業(yè)管理費(fèi)。2023年以前王某一直按約定繳納物業(yè)費(fèi)，之后因樓上房屋漏水導(dǎo)致其房屋受潮的問題一直未得到妥善解決，王某一氣之下拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司在多次催繳無果的情況下，將王某告上法庭，要求其支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業(yè)費(fèi)2060.16元等。

法院審理后認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。原、被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定由原告提供物業(yè)服務(wù)，原告請(qǐng)求被告支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業(yè)費(fèi)2060.16元，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告沒有證據(jù)證明物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其樓上房屋漏水負(fù)有責(zé)任，其應(yīng)當(dāng)向致害方主張權(quán)利，而不應(yīng)以此作為拒付物業(yè)費(fèi)的理由。

經(jīng)過調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，王某按照合同約定支付了物業(yè)費(fèi)。而樓上房屋漏水問題經(jīng)法院協(xié)調(diào)，由樓上住戶負(fù)責(zé)處理完畢。

法官說法

物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)著小區(qū)物業(yè)的管理與維護(hù)重任，其能否正常運(yùn)營關(guān)乎小區(qū)全體居民的生活質(zhì)量。業(yè)主若不按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，不僅會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成影響，還可能間接損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。房屋若存在質(zhì)量問題，如沒有證據(jù)證明是物業(yè)公司引發(fā)或物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任的，就不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議履行付款義務(wù)。至于房屋存在的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)尋求恰當(dāng)?shù)木葷?jì)途徑并向致害方提出解決方案。

關(guān)于房屋漏水責(zé)任，一般是這樣劃分的：

房屋在保修期內(nèi)的質(zhì)量問題由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。住宅保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收合格的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。保修期內(nèi)發(fā)生保修范圍之內(nèi)的非人為損壞，由房地產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)維修；因商品房存在質(zhì)量問題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導(dǎo)致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但要注意的是，因住戶不當(dāng)使用或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的損失，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

樓上漏水導(dǎo)致?lián)p失，由樓上業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)民法典第一千一百六十七條之規(guī)定，侵權(quán)行為危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任。被侵權(quán)的業(yè)主不僅可以要求損害賠償，還可以在訴訟中請(qǐng)求樓上漏水業(yè)主停止侵權(quán)行為，修復(fù)漏水問題。因此，如果是樓上業(yè)主在裝修時(shí)破壞了水管等原因?qū)е侣┧?，樓上業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)維修并對(duì)樓下住戶的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的情形。物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的第一種情形是基于我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條的規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。如果業(yè)主遇到了此類問題，應(yīng)首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒有盡到上述義務(wù)，就應(yīng)該為受到損失的業(yè)主承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)，則不承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的第二種情形是業(yè)主購買房屋超過保修期，小區(qū)公共部分有漏水等損壞情況，依據(jù)民法典第二百八十一條以及第九百四十二條之規(guī)定，外墻、屋頂屬于共用部位，對(duì)上述部位的維修屬于維修資金使用項(xiàng)目，可由物業(yè)公司負(fù)責(zé)并應(yīng)動(dòng)用公共維修資金解決。

（2025年7月1日《人民法院報(bào)》記者 劉熠博 通訊員 時(shí)旋旋）